Panamá · Guía tributaria
Impuestos al vender un inmueble en Panamá: el 2 % y el 3 %
Comprender qué grava cada impuesto permite calcular el dinero necesario para cerrar la venta y el saldo que recibirá el vendedor. Esta guía explica las reglas generales y sus principales excepciones.
Por el Lic. Carlos Quirós V., abogado, idoneidad 15033.
Actualizada el .
En esta guía
Por qué aparecen un 2 % y un 3 % en la misma venta
Una compraventa puede generar dos obligaciones diferentes. El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) grava el traspaso de la propiedad; su tarifa general es 2 %. El impuesto sobre la renta por la ganancia de capital atiende al resultado económico que obtiene el vendedor; en el régimen explicado aquí se adelanta un 3 % al realizar la operación.
Por eso aparecen dos formularios y dos pagos: uno corresponde a la transferencia y el otro anticipa el impuesto sobre la ganancia. La ley establece esas tasas; no resultan de dividir una tasa única del 5 %.
| Concepto | Qué representa | Cómo se declara |
|---|---|---|
| 2 % de ITBI | Impuesto por el traspaso del inmueble. Puede causarse aunque la venta no deje ganancia. | Formulario 106. |
| 3 % de anticipo de ISR | Adelanto relacionado con la ganancia de capital; puede recibir tratamiento definitivo cuando procede la opción legal. | Formulario 107. |
La explicación y los ejemplos siguientes se centran en una venta ocasional de un inmueble en Panamá, fuera del giro ordinario del negocio y sin exenciones. Más adelante se explican las situaciones que requieren otro tratamiento.
Sobre qué valor se calculan los porcentajes
Como referencia general, para estos pagos se compara el valor de la operación con el valor catastral aplicable y se utiliza el mayor. El cálculo debe prepararse con la información fiscal actualizada de terreno y mejoras y con los ajustes que correspondan a cada formulario. No siempre basta con multiplicar el precio anunciado por 5 %.
El valor catastral es el registrado para fines fiscales. Un avalúo bancario o una estimación comercial no lo sustituye automáticamente. Asimismo, el costo fiscal que se utiliza para calcular la ganancia requiere una revisión propia.
La diferencia entre precio de venta y ganancia
Recibir B/.200,000 por una propiedad no significa haber ganado B/.200,000. Parte de ese ingreso recupera la inversión realizada. Para determinar la ganancia gravable se examinan el valor real de venta, el costo básico fiscal y los gastos que legalmente pueden reconocerse.
Ganancia gravable = valor real de venta
− costo básico fiscal
− gastos admitidos para la transacción.
El costo básico debe sustentarse con las escrituras, la información catastral, los registros contables cuando existan y las reglas aplicables a las revalorizaciones. Las mejoras y depreciaciones pueden requerir ajustes. El último avalúo o el precio histórico de compra no deben adoptarse sin revisar si representan el costo fiscal correcto.
En el régimen de ganancia de capital de la venta ocasional, la tarifa es 10 % sobre la ganancia gravable. El anticipo del 3 %, en cambio, se calcula sobre el valor de referencia de la transferencia, antes de descontar ese costo.
Qué pasa con el 3 %: impuesto definitivo o devolución del exceso
La ley permite al contribuyente acogido a este régimen optar por el tratamiento definitivo del 3 %. También contempla determinar el impuesto sobre la ganancia y reclamar el excedente cuando el adelanto sea mayor que el resultado de aplicar el 10 % a esa ganancia.
El anticipo se toma en cuenta al liquidar la obligación. Por tanto, no corresponde sumar mecánicamente 3 % del valor de venta más 10 % de la ganancia, como si fueran dos impuestos completos e independientes. El ITBI del 2 % sí conserva su naturaleza separada: no se acredita como anticipo de ISR.
La devolución no es automática ni dinero disponible para el cierre. Requiere la declaración y el trámite correspondientes. La norma permite solicitar el excedente en efectivo o como crédito fiscal, conforme a sus condiciones. Si la base catastral supera el precio, debe revisarse específicamente la liquidación del anticipo y el alcance de la opción definitiva.
Cuánto recibe el vendedor al cierre
Para negociar una venta conviene preparar una liquidación: partir del precio y descontar los pagos que realmente deberán salir de él. La ganancia fiscal y el efectivo que queda disponible son cifras distintas.
Cancelar B/.80,000 de capital de una hipoteca reduce el efectivo que recibe el vendedor. Ese pago del préstamo no reduce por sí mismo el precio de venta ni equivale a un nuevo costo deducible del inmueble. El financiamiento y el cálculo tributario se analizan por separado.
Si una devolución se obtiene posteriormente, aumentará el efectivo recuperado en ese momento. No debe contabilizarse como un descuento inmediato de los impuestos exigibles para inscribir la venta.
Qué cambia entre una persona natural y una sociedad
En una venta ocasional sujeta al régimen descrito, ser persona natural o sociedad no elimina por sí solo el ITBI ni el anticipo de renta. Importan también el tipo de inmueble, la actividad del vendedor, las exenciones y la forma de la operación.
| Tema | Persona natural | Sociedad |
|---|---|---|
| ITBI y anticipo | Revisa el 2 % y el 3 % con las bases aplicables. | Revisa los mismos conceptos; la sociedad figura como vendedora. |
| ISR de la ganancia | Se examina el régimen especial del artículo 701, no automáticamente la tabla de honorarios. | Se examina el artículo 701; no se añade automáticamente el 25 % corporativo a la misma ganancia. |
| Dinero recibido | Ingresa al patrimonio del vendedor, sujeto a sus deudas y obligaciones. | Ingresa al patrimonio de la sociedad. |
| Uso posterior del dinero | No existe una distribución de dividendos por retirar fondos propios. | Entregar utilidades a los socios puede generar impuesto de dividendos y requiere documentar la distribución. |
Para la persona natural
El tramo de B/.11,000 a tarifa cero de la renta ordinaria no constituye una exención automática para vender una finca. Una persona con pocos honorarios anuales puede tener obligaciones por esta venta.
Además, la DGI incluye las ganancias de capital en la determinación de la base del seguro educativo de personas naturales, según las partidas y exclusiones de su declaración. Por ello debe revisarse también esa contribución y evitar presentar el 2 % más 3 % como la suma de todas las obligaciones posibles.
Para la sociedad y sus socios
Si vende la sociedad, el saldo que deja la venta no se convierte automáticamente en dinero personal del accionista. Debe distinguirse entre distribución de utilidades, devolución de capital, pago de una deuda documentada y otras causas legítimas de entrega de fondos.
Una distribución gravada de utilidades de fuente panameña puede quedar sujeta a la retención general del 10 % de dividendos. La base es la utilidad distribuida que corresponda, no automáticamente todo el precio de venta. También debe revisarse el complementario si existen utilidades no distribuidas.
Ventas habituales, viviendas nuevas y otras excepciones
Quien desarrolla proyectos o se dedica a comprar y vender inmuebles debe revisar las reglas del giro ordinario y las opciones aplicables del artículo 701. No basta con que el vendedor sea una sociedad: una empresa puede vender ocasionalmente su oficina, mientras una persona natural puede desarrollar una actividad inmobiliaria habitual.
La primera venta de viviendas y locales comerciales nuevos puede estar sometida a tarifas especiales de ISR, determinadas por el tipo y valor del inmueble y los permisos correspondientes. Esas reglas son independientes de las exenciones o reducciones del ITBI. Deben verificarse ambas obligaciones antes de aplicar la fórmula del 2 % más 3 %.
Reforma de 2026: beneficio de ITBI para vivienda nueva
Según la explicación oficial del MEF, la Ley 546 de 31 de agosto de 2026 contempla, para primeras ventas de vivienda nueva que cumplan sus condiciones, exención sobre los primeros B/.120,000 de la base y tarifas reducidas sobre el excedente para operaciones de hasta B/.200,000.
La formalización debe realizarse, en general, dentro de dos años del permiso de ocupación. Existe una disposición transitoria que contempla treinta meses para permisos anteriores, con sus demás requisitos. Las ventas anteriores a la vigencia se rigen por la normativa de su fecha.
Por ejemplo, una operación elegible de B/.150,000, con esa misma base imponible, aplicaría 1 % al excedente de B/.30,000: B/.300 de ITBI. El ISR se revisa por separado. Este beneficio no debe extenderse automáticamente a reventas, lotes o locales comerciales.
Una exoneración anual no resuelve el impuesto de la venta
El impuesto anual de inmueble, el ITBI y el ISR son conceptos diferentes. Tener una exoneración de mejoras o un beneficio de patrimonio familiar tributario no acredita, por sí solo, que una venta esté exenta de los otros dos.
Donaciones, herencias, reorganizaciones y operaciones con inmuebles de uso especial requieren revisar sus normas propias. Esta guía no les aplica automáticamente el tratamiento de una compraventa ocasional.
Quién declara, cuándo se paga y qué debe prepararse
La DGI identifica al vendedor como responsable de presentar los formularios 106 y 107 con su inscripción tributaria. Cuando vende una sociedad, se utilizan sus datos y actúa la persona debidamente facultada.
El ISR de la operación se paga antes de inscribir la compraventa en el Registro Público. La DGI indica que declaración y pago deben realizarse dentro del mismo mes calendario; también señala esa coordinación mensual para el ITBI. La escritura debe incorporar los datos de los pagos que correspondan.
El contrato debe explicar quién aporta los fondos, cómo se acredita el pago y qué se retiene del precio para atender las obligaciones. Un acuerdo de gastos entre comprador y vendedor debe respetar las reglas imperativas y no sustituye la declaración tributaria.
- Identificar la operación: vendedor, finca, precio, actividad habitual u ocasional y existencia de un beneficio especial.
- Revisar la finca: titularidad, valor catastral, terreno, mejoras, hipotecas y estado tributario.
- Reconstruir el costo fiscal: escrituras de adquisición, mejoras, registros contables, avalúos admitidos y gastos respaldados.
- Preparar la liquidación: ITBI, anticipo o ISR especial, deuda bancaria, gastos y saldo que recibirá el vendedor.
- Documentar e inscribir: formularios, pagos, paz y salvo y demás requisitos del cierre.
- Revisar después del cierre: actualización del propietario, eventual devolución y, para sociedades, destino de los fondos y posible distribución de utilidades.
Si se venden las acciones de la sociedad propietaria
Cuando se venden las acciones, la finca sigue siendo propiedad de la sociedad; cambian los titulares de la participación societaria. El vendedor de las acciones y la sociedad propietaria son sujetos distintos.
La operación puede quedar sujeta al régimen de ganancia de capital de valores, con retención del 5 % sobre el precio de las acciones y las reglas del artículo 701, literal e. Ese 5 % tiene un origen y una liquidación propios; no es la suma del 2 % y el 3 % de una venta directa de la finca.
Antes de comprar una sociedad propietaria de un inmueble deben revisarse sus pasivos, obligaciones tributarias, titularidad y documentación. La forma elegida no debe presentarse como una garantía automática de ahorro o exención.
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