Impôts lors de la vente d’un bien immobilier au Panama : les 2 % et les 3 %

Pourquoi des taux de 2 % et de 3 % apparaissent dans une même vente

Une vente peut faire naître deux obligations distinctes. L’impôt sur le transfert de biens immobiliers (ITBI) frappe le transfert de propriété ; son taux général est de 2 %. L’impôt sur le revenu au titre de la plus-value porte sur le résultat économique obtenu par le vendeur ; dans le régime expliqué ici, un acompte de 3 % est versé lors de l’opération.

C’est pourquoi il existe deux formulaires et deux paiements : l’un concerne le transfert, tandis que l’autre constitue un acompte sur l’impôt frappant la plus-value. La loi fixe ces taux ; ils ne résultent pas de la division d’un taux unique de 5 %.

L’explication et les exemples suivants portent sur une vente occasionnelle d’un bien immobilier au Panama, en dehors de l’activité courante de l’entreprise et sans exonérations. Les situations qui nécessitent un autre traitement sont expliquées plus loin.

La valeur sur laquelle les pourcentages sont calculés

Les assiettes sont calculées séparément. Pour l’ITBI, la loi compare la valeur convenue avec l’assiette cadastrale légale, qui prend en compte la valeur à l’acquisition, les améliorations et la majoration de 5 % pour chaque année civile complète applicable. Pour l’acompte d’ISR, la valeur totale de cession est comparée à la valeur cadastrale conformément à l’article 701. Il faut vérifier les dates et les données de chaque formulaire ; les deux assiettes ne coïncident pas toujours.

La valeur cadastrale est celle enregistrée à des fins fiscales. Une expertise bancaire ou une estimation commerciale ne la remplace pas automatiquement. De même, le coût fiscal utilisé pour calculer la plus-value nécessite un examen distinct.

La différence entre prix de vente et plus-value

Recevoir B/.200,000 pour un bien immobilier ne signifie pas avoir réalisé une plus-value de B/.200,000. Une partie de cette recette permet de récupérer l’investissement effectué. Pour déterminer la plus-value imposable, on examine la valeur réelle de vente, le coût fiscal de base et les frais légalement admissibles.

Plus-value imposable = valeur réelle de vente
− coût fiscal de base
− frais admissibles de l’opération.

Le coût de base doit être justifié par les actes, les informations cadastrales, les documents comptables lorsqu’ils existent et les règles applicables aux réévaluations. Les améliorations et les amortissements peuvent nécessiter des ajustements. La dernière expertise ou le prix d’achat historique ne doivent pas être retenus sans vérifier s’ils représentent le coût fiscal correct.

Dans le régime des plus-values applicable à une vente occasionnelle, le taux est de 10 % de la plus-value imposable. L’acompte de 3 %, en revanche, est calculé sur la valeur de référence du transfert, avant déduction de ce coût.

Le traitement des 3 % : impôt définitif ou remboursement de l’excédent

La loi permet au contribuable soumis à ce régime d’opter pour le traitement définitif des 3 %. Elle prévoit également la détermination de l’impôt sur la plus-value et la demande de remboursement de l’excédent lorsque l’acompte dépasse le résultat de l’application de 10 % à cette plus-value.

L’acompte est pris en compte lors de la liquidation de l’obligation fiscale. Il ne convient donc pas d’additionner mécaniquement 3 % de la valeur de vente et 10 % de la plus-value, comme s’il s’agissait de deux impôts complets et indépendants. L’ITBI de 2 % conserve sa nature distincte : il ne s’impute pas comme acompte d’ISR.

Le remboursement n’est ni automatique ni une somme disponible à la conclusion de la vente. Il nécessite la déclaration et la procédure correspondantes. Le texte permet de demander l’excédent en espèces ou sous forme de crédit fiscal, selon ses conditions. Si l’assiette cadastrale dépasse le prix, il faut examiner spécifiquement la liquidation de l’acompte et la portée de l’option pour un impôt définitif.

Le montant que reçoit le vendeur lors de la conclusion de la vente

Pour négocier une vente, il est utile de préparer un décompte : partir du prix et déduire les paiements qui devront effectivement être prélevés sur celui-ci. La plus-value fiscale et la trésorerie disponible sont des montants distincts.

Rembourser B/.80,000 de capital d’un prêt hypothécaire réduit la trésorerie reçue par le vendeur. Ce remboursement du prêt ne réduit pas en soi le prix de vente et ne constitue pas un nouveau coût déductible du bien. Le financement et le calcul fiscal sont analysés séparément.

Si un remboursement est obtenu ultérieurement, il augmentera les fonds récupérés à ce moment-là. Il ne doit pas être comptabilisé comme une réduction immédiate des impôts exigibles pour enregistrer la vente.

Ce qui change entre une personne physique et une société

Dans une vente occasionnelle soumise au régime décrit, le fait d’être une personne physique ou une société ne supprime pas en soi l’ITBI ni l’acompte d’impôt sur le revenu. Le type de bien, l’activité du vendeur, les exonérations et la forme de l’opération comptent également.

Pour la personne physique

La tranche de B/.11,000 à taux zéro applicable au revenu ordinaire ne constitue pas une exonération automatique lors de la vente d’un bien immobilier. Une personne percevant peu d’honoraires annuels peut avoir des obligations au titre de cette vente.

En outre, la DGI inclut les plus-values dans la détermination de l’assiette du seguro educativo, la contribution d’assurance éducative des personnes physiques, selon les rubriques et exclusions de leur déclaration. Il faut donc également examiner cette contribution et éviter de présenter les 2 % plus 3 % comme le total de toutes les obligations possibles.

Pour la société et ses associés

Si la société vend, le solde produit par la vente ne devient pas automatiquement l’argent personnel de l’actionnaire. Il faut distinguer la distribution de bénéfices, le remboursement de capital, le paiement d’une dette documentée et les autres motifs légitimes de transfert de fonds.

Une distribution imposable de bénéfices de source panaméenne peut être soumise à la retenue générale de 10 % sur les dividendes. L’assiette est le bénéfice distribué correspondant, et non automatiquement la totalité du prix de vente. Il faut également examiner l’impôt complémentaire en présence de bénéfices non distribués.

Ventes habituelles, logements neufs et autres exceptions

Toute personne qui réalise des projets ou exerce une activité d’achat et de vente de biens immobiliers doit examiner les règles de l’activité courante de l’entreprise et les options applicables de l’article 701. Il ne suffit pas que le vendeur soit une société : une entreprise peut vendre occasionnellement ses bureaux, tandis qu’une personne physique peut exercer une activité immobilière habituelle.

La première vente de logements et de locaux commerciaux neufs peut être soumise à des taux particuliers d’ISR, déterminés selon le type et la valeur du bien ainsi que les permis correspondants. Ces règles sont indépendantes des exonérations ou réductions d’ITBI. Il faut vérifier les deux obligations avant d’appliquer la formule des 2 % plus 3 %.

Réforme de 2026 : avantage d’ITBI pour les logements neufs

La loi 546 du 31 août 2026 prévoit, pour les premières ventes de logements neufs remplissant ses conditions, une exonération sur les premiers B/.120,000 de l’assiette et des taux réduits sur l’excédent pour les opérations allant jusqu’à B/.200,000.

Si l’assiette imposable dépasse B/.200,000, une opération éligible conserve l’exonération des premiers B/.120,000 ; le régime général s’applique à l’excédent, sans le barème préférentiel. L’avantage nécessite les attestations sous serment et les données du permis exigées pour l’acte : le prix seul ne permet pas d’établir son application.

La formalisation doit généralement intervenir dans les deux ans suivant le permis d’occupation. Une disposition transitoire prévoit trente mois pour les permis antérieurs, sous réserve de ses autres exigences. Les ventes antérieures à l’entrée en vigueur sont régies par les règles applicables à leur date.

Par exemple, une opération éligible de B/.150,000 avec cette même assiette imposable appliquerait 1 % au montant excédentaire de B/.30,000 : B/.300 d’ITBI. L’ISR est examiné séparément. Cet avantage ne doit pas être étendu automatiquement aux reventes, aux terrains ou aux locaux commerciaux.

Une exonération annuelle ne règle pas l’impôt sur la vente

L’impôt immobilier annuel, l’ITBI et l’ISR sont des notions distinctes. Une exonération des améliorations ou un avantage au titre du patrimoine familial fiscal ne prouve pas, à lui seul, qu’une vente est exonérée des deux autres.

Les donations, successions, réorganisations et opérations portant sur des biens à usage particulier nécessitent l’examen de leurs propres règles. Ce guide ne leur applique pas automatiquement le traitement d’une vente occasionnelle.

Qui déclare, quand payer et que préparer

La DGI désigne le vendeur comme responsable de la présentation des formulaires 106 et 107 avec son immatriculation fiscale. Lorsqu’une société vend, ses données sont utilisées et la personne dûment habilitée agit en son nom.

L’ISR de l’opération est payé avant l’inscription de la vente au Registre public. La DGI indique que la déclaration et le paiement doivent intervenir au cours du même mois civil ; elle précise également cette coordination mensuelle pour l’ITBI. L’acte doit intégrer les données des paiements correspondants.

Le contrat doit préciser qui fournit les fonds, comment le paiement est justifié et ce qui est retenu sur le prix pour satisfaire aux obligations. Un accord entre acheteur et vendeur concernant les frais doit respecter les règles impératives et ne remplace pas la déclaration fiscale.

Pour les opérations couvertes par cet avantage applicable aux logements neufs, est nulle la clause imposant à l’acheteur le paiement, le remboursement ou la prise en charge de l’ITBI légalement dû par le vendeur.

1. Identifier l’opération : vendeur, bien immobilier, prix, activité habituelle ou occasionnelle et existence d’un avantage particulier.
2. Examiner le bien : propriété, valeur cadastrale, terrain, améliorations, hypothèques et situation fiscale.
3. Reconstituer le coût fiscal : actes d’acquisition, améliorations, documents comptables, expertises admises et frais justifiés.
4. Préparer le décompte : ITBI, acompte ou ISR particulier, dette bancaire, frais et solde que recevra le vendeur.
5. Documenter et enregistrer : formulaires, paiements, attestation de régularité fiscale et autres exigences de la conclusion de la vente.
6. Examiner après la conclusion de la vente : mise à jour du propriétaire, éventuel remboursement et, pour les sociétés, destination des fonds et éventuelle distribution de bénéfices.

En cas de vente des actions de la société propriétaire

Lorsque les actions sont vendues, le bien immobilier reste la propriété de la société ; les détenteurs de la participation sociale changent. Le vendeur des actions et la société propriétaire sont des personnes distinctes.

L’opération peut être soumise au régime des plus-values sur valeurs mobilières, avec une retenue de 5 % sur le prix des actions et les règles de l’article 701, alinéa e. Ces 5 % ont une origine et une liquidation propres ; ils ne sont pas la somme des 2 % et des 3 % d’une vente directe du bien immobilier.

Avant d’acheter une société propriétaire d’un bien immobilier, il faut examiner son passif, ses obligations fiscales, la propriété du bien et sa documentation. La forme choisie ne doit pas être présentée comme une garantie automatique d’économie ou d’exonération.

Questions sur ce sujet

Consultez les réponses dans le catalogue du cabinet.

• Les 3 % sont-ils calculés sur ma plus-value ?
• Puis-je récupérer les 2 % parce que j’ai vendu à perte ?
• Paie-t-on toujours exactement 5 % du prix ?
• Vendre par l’intermédiaire d’une société supprime-t-il ces impôts ?
• La DGI rembourse-t-elle automatiquement l’excédent des 3 % ?
• L’avantage applicable aux logements neufs supprime-t-il aussi l’ISR ?

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